二手房漫长的观望，总需观望的素材。房住不炒，杭州新政，市场预期改变和打新图利逐渐远去，自住慢慢将是市场主旋律。对于辛勤的杭州人，就近便利选择自住总是一个不错的选择，这个系列为此而来，看板块，巡游杭州。

——写在8.5新政之后

积累二手房素材，继续老板块巡城之旅。

走访老城东，年前这个系列的最后一篇推文笔者填上之前的坑，写华家池板块。

由于老农大把整个板块面积占去一大半，该板块内住宅量显得有些稀少，不妨就将北侧运河南的闸弄口板块南一并归到这里写了，这样以河为界也更符合人文地理的习惯，还望读者理解。

今日北池游，漾漾轻舟，波光潋滟柳条柔。

| PART 1 |

▲板块区划及选房推荐

华家池+闸弄口南，北至江南运河，西至贴沙河，南达凤起东路，东到秋涛北路秋石高架，板块内有艮山西路、环城北路、凯旋路等城市主干道路；

艮山西路以北，学区为省教育科学研究院附属实验学校，为九年一贯制学校，艮山西路以南则是南肖埠小学和景芳中学的学区。

推荐小区已在图上以绿色小标的形式标出，自西向东，自北向南分别为京惠花园、紫玉名府、滨江华家池、世贸天宸、绿地华家池印、南肖埠文景苑。

▲京惠花园

京惠花园，优劣都很明显的楼盘，优势是双河景房，位置四通八达，生活方便；劣势也显而易见，铁路旁、近高架、没地铁、学区一般。

▲京惠花园

实地走访后中肯地说，铁路和高架由于西侧公园及南侧酒店的阻挡并不会直接对小区产生巨大影响，反倒是机场路声响更大，推荐的理由也很简单，20年房龄，维护不错的非老破小低价房，在这个位置3w/㎡上下的均价，不求学区的话弄辆小车图个纯自住。

▲京惠花园，上左-81㎡，上右-93㎡，下-134㎡

有50+的足量房源，推荐三档面积：81㎡主次卧朝南户型，挂牌3.55w/㎡，北卧改个餐厅和厨房门位置即可；93㎡标准两房户型，挂牌3.4w/㎡；134㎡小错层分区户型，挂牌只要2.9w/㎡，极限能作5房，但有黑房间，建议三卧房一书房一储藏比较合理；

接下去就是华家池北三兄弟：滨江华家池、世茂天宸、绿地华家池印。

▲滨江华家池

滨江华家池的立面和品质很成熟，转角和顶底都有表现，以大户型为主，推荐129㎡大三房户型，挂牌10.2w/㎡，以及228㎡挂牌10w/㎡，户型四平八稳，没什么硬伤；

▲滨江华家池，左-129㎡，右-228㎡

世茂天宸的位置最佳，被左右两兄弟包夹，北侧有商业，南侧就是老农大，导致整个小区非常安静，是老杭州喜欢的“深巷通幽”；

▲世茂天宸，左-89㎡，右-187㎡

推荐89㎡标准两房户型，挂牌7.7w/㎡，略高，建议7w/㎡出头考虑，187㎡长面宽改善户型，挂牌8w/㎡，双阳台三卧室朝南，十分周正，日照采光足够。

▲绿地华家池印

绿地华家池印的地块不规则，小区楼幢形成错列式的排布，但正因为如此，公区和花园的着力就多一些，玻璃对建筑体量的削减很到位，户型也是大量长面宽的阳台，就自住的丰富度上笔者更倾向华家池印，奈何位置一般，挨着高架，斜对面就是安琪儿，南边是农大的实验农地而非池水。

▲华家池印，上左-89㎡8.3，上左-89㎡7，下左-143㎡，下右-186㎡

小户型自住和大户型改善都有选择，推荐89㎡的三开间朝南长阳台户型，挂牌8.3w/㎡；退而求其次有89㎡的南北卧三房户型，6m长阳台自用足够，挂牌7w/㎡；大户型有143㎡的变体四叶草，挂牌9.5w/㎡，非常成熟；人口多推荐186㎡大四房，双阳台14米的面宽，视野极好，挂牌9.6w/㎡。

三兄弟都是17-18年建成的高层次新房，都是巨大尺度的板楼，商用和住宅集合，高容积率公建立面，溢价已经体现在二手房挂牌价上，购买可作资产的扛通胀保值，老城区故事说尽，如今入手买涨的想象空间不会太大；

自住建议备辆小电驴或者自行车，比起南侧南肖埠和北面闸弄口，住在小区里以内部活动为主，出门才更像人间烟火，三兄弟地块说着现代主义纯净几何光辉城市的宏大叙事，有着完全不适合步行的街区尺度。

▲紫玉名府

紫玉名府在老农大西门附近，全石材立面的独栋小区，目前外立面正在周期修缮，凯旋路体育文化公园南边，东边套俯瞰华家池，西边套俯瞰贴沙河，是该板块有性价比不错的中年房，挂牌价格也相对合理，管理严格，缺点是户型设计一般，楼幢数少；

▲紫玉名府79㎡

推荐79㎡挂牌5.4w/㎡的两款户型。

▲南肖埠文景苑

南肖埠文景苑，滨江04年前后建成小区，小区由长巷进入，立面历久弥新，维护非常不错，管理负责，笔者认为该板块能兼顾生活和资产购置性价比极佳的选择，动静结合，即在南肖埠如此有热闹的街区还兼顾一份安静，私以为很适合没有强学区诉求的中等预算刚改用户。

▲南肖埠文景苑，上-116㎡，下左-130㎡，下右-138㎡

推荐116㎡标准两房朝南户型，挂牌5.5w/㎡；人口多的推荐130㎡三卧室朝南的户型，挂牌5.4w/㎡或138㎡南北分置格局小三房户型，挂牌5.2w/㎡。

| PART 2 |

▲华家池

说起华家池板块，先要说说老农大里的这一水塘“华家池”的由来。

这是个有意思的故事，竟牵扯出两个版本，有史可考的一版说庆春门外华家池这一带，在明朝初年有一华姓富豪，名兴祖，华兴祖家财万贯，田地无数，私家园林拥有大小水池360 个（多为夸张）。

从古至今富豪都喜结交权贵，时任敕差都督蓝公到浙镇守，华兴祖不免进润。一日，蓝公来到华家，见华家园林金盘玉盏，富丽堂皇，遂动了攫取之念，兴祖不予，说：“其他任意择取，此留以乐暮年。”

蓝公恼羞成怒，竟奏报朝廷侮称华家有谋反之机：“兹有华家兴祖者，兵丁数千，富可敌国，不早为防，恐将难制。”

▲朱元璋画像

朱重八对江浙士绅富豪本就苛薄，借机抄家敛财，顺水推舟将兴祖下了狱。华家池逐渐衰落，有的池塘填为平地，但华家池的名字却延用了下来。

李世民之后，官修史书多会春秋笔法，对统治阶级有碍观瞻的事迹通常会被抹去，大概是因为江浙笔杆子太恨老朱家，这里的地方志书竟如实记载了这段故事：“华家池，大百亩。洪武初，艮山门外富民华兴祖构成榭基上，周植奇花异草，镇守都督蓝某见而欲之，兴祖不与，导致籍没。”

而华家池起源的另一说就过于志怪野史。

说起庆春门一直以来都离不开“菜市”二字，想当然的门外自是大片田地，但要知道唐末这里还是海堤，南宋时的东青门还在东河，元朝才向东拓三里到了贴沙河，贴沙河外当时必是未垦之地，而华家池的传说就讲述了明时这儿何以成为良田：

明朝中期，江浙与朱家的矛盾缓和了不少，江南因为丝茶盐米的贸易经济又重新崛起，老百姓开始安心种田生活了，传说华家池一代当时还是管家荒地（不能随意开垦），当朝的华太师（唐寅点秋香那位）派他的管家到杭州圈了这块地，又在杭州四城张贴榜文，招佃开荒，说明只要把生地变成熟田，长出庄稼，十年之内不起租。

江浙百姓数学一直不错，一算：头一年没出息，第二年收五成，第三年收七成。这不香吗？可老朱家的口碑在江南之地坏了几十年，谁也不敢第一个吃螃蟹，凑巧此时一对外乡夫妻来杭寻个落脚的地方，听说有这么个招佃的生计，便莽着头皮在华太师的契约上捺下了手指印。

夫妻两个到庆春门外找到一个深水潭，在潭边搭棚安家，就起早摸黑下死力开垦荒地。

这一年隆冬腊月，妻子临盆，丈夫在草棚守着妻子，急得团团转。北风呼啸，三次把草棚的门刮开，丈夫三次把门扣好，到第三次扣门时伢儿呱呱坠地，便取名三扣。

那时的伢儿夭折率很高，民间都希望娃能快快长大，妻子便对娃说：“三扣呀，快些长大吧！怕你长不大，娘的老眼已昏花！”三扣竟然飞快地长高了一截，刚生下来的伢儿，就有七八岁那么大，还说起话，竟下地走路比十来岁的伢儿还懂事，家里家外的生活都帮上一手。

三扣帮他阿爸种田担水，天上总有一片乌云跟着他走，六月里的毒日头晒不着他，只要朝桶里吹口气，两只水桶就装满，很快人们都传说三扣是龙转世。

自从三扣爸在华太师的契约上捺下手指印以后，就有不少穷苦人也做了华太师的佃户，搬到这片荒地上来住。渐渐地，在那口深水潭的周围，聚成一个二三十户人家的村庄，荒地很快变了样：绿油油，青葱葱，杨柳枝摇，百花迎风，好看极了。

明人高濂曾描写门外的田园景象：“田畴万顷，一望无际。春时，桑林麦垄，高下竞秀。风摇碧浪层层，雨过绿云绕绕。雉鸣春阳，鸠呼朝雨。竹篱茅舍，间以红桃白李，燕紫莺黄。

可悲剧还是发生了，第三年春，秧才插下，丈夫累死在天里。妻子心中悲痛，哭瞎双眼，从此，三扣便去给各家帮工，娘儿俩相依为命。

不久，华太师告老还乡，来到杭州，见这片荒地已经变成肥沃美丽的田园，就要收回来盖太师府养老，管家领人闯进村子，逼佃户立刻搬走。佃户们非常气愤，叫嚷道：“有言在先，岂非十年之内不起租？”

管家奸称：“十年之内，一年可，半年也可，如今已是三年，仁至义尽！”一声吆喝，手下人便动手拆村，三扣不服，众人厮打成一团，管家放起一把火，把三扣的瞎眼妈活活地烧死在草棚，将三扣绑石沉了潭。

很快，在这片土地上就盖起了一座金碧辉煌的太师府，金砖铺地，银砖砌墙，迎来了华太师六十岁的寿辰。

这一天，太师府里张灯结彩，热闹极了，拜寿的官员绅士黑压压的跪满一地，拜完寿入席吃酒，忽见管家连滚带爬进来，大叫嚷道后院突然长出两根柏树干，怕是出了什么妖怪！

太师不信，便和官员绅士同到后院去看，果然有两根光秃秃的柏树干矗立在那儿，有个官员忙溜须拍马：“这定是天降祥瑞，太师爷寿比松柏，万古长青……”

可没曾想话音未落，柏树干往上一冒，“轰”的一声从地底下飞出一条巨龙。原来这柏树干是巨龙的两只角，巨龙转下身，龙头一摇，尾巴一扫，就把整个太师府沉入地底，变成方圆几十亩大的一口池塘，华太师和官员士绅都淹死在里面了，人们都说那是三扣的真身来复仇了。

被赶走的穷佃户又从四面八方聚拢来，在这池塘边安下了家。他们耕田种地，植树栽花，年复一年。因为华太师的太师府沉在池底，人们便把那口大池塘叫做“华家池”；也有人看这片地方风景好，称它为“小西湖”。

尽管是个明显的鬼怪传说，但在其中也不乏底层百姓对封建官吏苛捐杂税、肆意弄权的憎恨，对美好生活的向往。

▲华家池全景视角照片

斗转星移，走进当代，笔者曾在建国北路和中路板块写过老浙大的起源，而华家池自然是老农大所在，20世纪30年代，浙大为了拓展办学空间，在华家池购置了大片土地兴修校舍，于1934年建成农学院大厦，成了杭城最高的法国古典主义风格教学楼，气派无比；

▲农大1934

谁知3年之后抗战爆发，浙大西迁，等到1946年师生从贵州回来时早已满目狼藉，这座楼也被夷为平地，浙大不得不在废墟上开始重建，建成了神农馆、后稷馆、民主馆、和平馆、团结馆等诸多校舍建筑，1960年独立成浙江农业大学，也就是杭州人熟知的老农大，98年多校重组合并重回浙大名下，以华家池命名。

▲神农馆

华家池校区的北面还有一条严家路，在如今老农大的北边，从地图上看，大概也能猜到这条路和景芳的严家路原先连在一起。

严家路原本叫“严家弄”，和太平门直街一样都是通到运河边的古代“国道”，也是半世纪以前进庆春门的必经之地，那时没有艮山路，每天一早七堡、新塘、彭埠的农民都会挑滴滴绿的菜蔬进城，再从城里一担担挑出“精华”，如今还见过当年热闹景象的原住民已经不多，这条不宽的路自然也被人遗忘；

严家路上最有名的是曾经的沈家大院，如今人们叫它“夏衍故居”，是杭州著名文学、电影、戏剧作家夏衍的老宅；

▲年轻夏衍

夏衍本名沈月熙，家族世代为商，是城东大户人家，传说沈家宅院五开间七进深，是一座走马楼式的青瓦厅房，古代民间宅子最多能用三间五架两、三进深，用到五开间等级的宅子基本都是衙署、庙宇、官家府邸，也可见沈家之贵；

可惜这间宅子在日本侵占杭州时被鬼子付之一炬，如今的故居也是20年前纪念夏衍先生百年诞辰时重修的，门前的严家弄经过了多次浩劫和城市更新也失去了曾经的繁忙；

▲夏衍旧居

笔者经过严家路华家池这一段时，望进去更像一条被抛弃的巷子，停了好多车，不免唏嘘，如今杭州城里这样有百年历史的老路命运都差不多，老城的肌理日益消失，成了断断续续在消失的半截子路，大概有一天杭州除了西湖，再也寻觅不到当年痕迹。

能说的还有太多，不能俱足望海涵，有补充的请在评论区留言，或分享与这里的故事。

| PART 3 |

恋恋北池风物好，上有荷花下有水，来年南风过斜阳，接天连叶无穷碧。

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文/一叶 编辑/一叶