来源：中国经营报

在南京新街口东北角的德基广场，玻璃大门上印着几头黄色大象，象鼻朝上，与20公里开外栖霞古寺的两座青铜象门兽有几分相似。现代化的建筑、琳琅满目的奢侈品柜台与商场里摆放的中式艺术装置，让来往的人们不禁停下脚步，驻足留影。

新街口被誉为“中华第一商圈”，位于南京城市正中心，拥有百年历史，唯独东北角的位置被称为南京商业项目的“百慕大”，此前包括李嘉诚在内的多位企业家的商业项目在此折戟。

过去十余年间，德基企业集团有限公司（以下简称“德基集团”）旗下的德基广场，如同狂奔的黑马，一举扫除新街口东北角的商业阴霾。公开数据显示，2018年，德基广场营业额达到100亿元，超过北京国贸商城和深圳万象城，成为国内最赚钱的购物中心之一。

坐拥庞大的产业，德基集团的高管团队对外却异常低调，公司原实际控制人吴铁军如果不是近期传闻和影视名人范冰冰的一些交集，他几乎一直处于神秘幕后。

近日，《中国经营报》记者走访了解发现，除了核心物业德基广场一期和二期之外，德基集团在南京的德基广场三期地块持续多年仍未有动工迹象，暂时用作停车场。与其他开发企业同一批的建设项目相比，其控股的德基世界贸易中心也建设缓慢。

7月4日，德基广场有限公司行销部一名何姓负责人在接受记者采访时表示，德基广场三期地块已在规划设计中，具体工程还没有正式推进。至于高管层有关传言纯属捕风捉影，公司目前没有定论，其消息来源的真实性也有待考证。“即使是出现问题，也属于高管的私人生活，与公司没有关系，公司目前在正常运营中。”该负责人表示。

商业地产“低调富豪”

德基的销售业绩仅来自南京一家购物广场，在国内没有其他分店。

新街口商圈是南京商业地产开发商的兵家争夺重地，由中央商场、南京新百、金鹰中心和德基广场四大核心商厦组成，背后分别对应着祝义财的雨润集团、袁亚非的宏图三胞、王恒的金鹰国际和吴铁军的德基集团。

在企业的知名度方面，德基集团远不如雨润和三胞集团，但是销售额却是四家之最，吸金能力强劲。

走进德基广场一期大楼，首先映入眼帘的是玻璃门口一座红色卡通猪的艺术装置，名叫“猪燕璧合”。7月1日工作日的下午，商场里可以见到不少人前来购物。一名珠宝店的工作人员介绍，每到下班或者周末期间，商场里的人流量更加密集。

值得注意的是，记者走访看到，德基广场人气火热之外，店铺门面关门的现象也比较多。在二楼和三楼有多家服装品牌的门店被广告牌封住，上面写着“即将开业”，有的甚至接连三四家门店关闭。关店的现象在一期7楼更为明显，连续几家联排的餐饮门店被封住，写着“正在施工，敬请谅解。”

对于店面关闭的情况，周边商铺的工作人员透露，大多数商铺是刚关闭不久，内部在重新设计装修，也有商铺是相互调换位置。

公开资料显示，德基广场项目共分为三期，一期于2006年6月26日正式营业，先后将LV、宝格丽、迪奥和GUCCI等25个世界各地

的时尚品牌引入南京。二期项目于2012年5月8日营业，囊括国际一线服饰、珠宝、腕表和进口超市及美食等业态。随着香奈尔、圣罗兰、卡地亚和蒂芙尼等国际一线品牌入驻二期，成为南京奢侈名品的聚集地。而且，二期的62层、339米大厦配备超5A级写字楼和丽思卡尔顿酒店。

据赢商网公布的2014年中国内地购物中心、百货店销售额数据显示，南京德基广场销售额达到66.4亿元，同比增长12.7%，超过广州正佳广场、深圳万象城、杭州大厦和上海恒隆广场。2015年总业绩70.2亿元，业绩同比上涨5.7%。2018年，德基广场的销售额力压北京国贸商城、深圳万象城，位居全国购物中心第

二名。

值得一提的是，德基的销售业绩仅来自南京一家购物广场，在国内没有其他分店。上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌分析指出，与一线城市布局多个购物中心不同的是，开店德基广场是南京地区唯一一个定位为高端奢侈品的综合购物中心，其可以满足南京高端产品的需求，还可以辐射到安徽等地，借助南京新街口商圈的马太效应，让德基广场业绩增长明显。

德基广场有限公司行销部上述负责人表示，公司目前没有向其他城市扩张的计划，主要围绕新街口德基广场的运营，做持续的品牌引进、内部改造、业态调整和服务人员态度培养等工作。

新项目建设缓慢

上述行销部相关负责人介绍，德基广场三期项目尚且在规划设计中，还没有具体开发的时间表。

一直以来，新街口可谓是南京寸土寸金的区域，而在高楼林立、门庭若市的德基广场背后却有一块停放各类车辆的空坪，与周边的繁华景象格格不入。该块区域是德基广场三期项目的选址。

早在2015年，现任德基广场董事长的吴铁民在接受媒体采访时表示，将在该幅地块上建造德基广场三期项目，打造一个涉及商业、住宅、人文的综合体，包含南京最高端的酒店式公寓，以及博物馆和美术馆。

一位长期关注南京房地产市场的分析人士透露，坊间一直有说法是德基广场三期项目将以文化产业为主，毕竟在新街口再开发商业项目的空间已不太大。

5月8日，南京市规划局规划编制批前公示了南京新街口东北象限城市设计及《南京市主城区（城中片区）玄武老城单元控制性详细规划》（NJZCa020-17）修改，以商业、商务、文化为主要功能，总体目标是打造南京乃至长三角最具特色的CBD核心区，德基广场是其中最重要的组成部分之一。

除了三期项目迟迟未动工，德基世贸中心也未能建成开放。据相关媒体报道，2014年，外资JP摩根迫于项目销售不畅和回款的乏力，退出南京世贸中心的建设。德基集团以7350万美元的优势顺势接盘该项目，占股75%，受到市场广泛关注。股东名单上为德基广场有限公司，法人代表也由德基广场副总经理吴铁民取而代之。

德基世贸中心的酒店式公寓从2017年开始对外销售，但市场受欢迎度不高，去化速度缓慢。目前，该项目的房源的均价四万元/平方米左右。

在德基世茂公寓项目里，一名工作人员介绍，地下一层至五层规划为德基广场，中间是定制的会所，20层至43层为精装修的酒店式公寓，总共330多套，有137平方米、102平方米和67平方米三个户型，目前还剩下33、41、42三层的房源待出售。

南京本地一位房地产观察人士告诉记者，近几年来，德基世贸中心与邻近的新鸿基南京国金中心相比，开发进度远远落后，“同一批开发的其他项目，大楼从外部看都基本建成，而世贸中心最高的A楼依旧水泥墙裸露在外。”

7月3日，记者实地走访位于南京建邺区河西大道与庐山路交叉口的德基世界贸易中心，发现其中B、C、D楼已经建成，但商场平层和A座写字楼还未完工，从项目外部望去，整座大厦处于毛坯状态，还未安装玻璃幕墙。项目工地的一名保安人员告诉记者：“目前建设进度放慢，工地里只有70多名工人，主要在修补A楼建筑内部大量的坑洼。”

事实上，早在去年7月，河西管委会网络发言人在回应市民问政的过程中表示：“世贸中心项目一直在进行幕墙招标工作，计划9月确定中标单位，进行幕墙深化设计，采购幕墙施工材料，11月开始幕墙施工。”德基世茂公寓一名内部人士透露，A座写字楼的玻璃幕墙迟迟未动工，原因是德基公司将精力主要投放在新街口三期的规划和建设之中。

上述德基广场有限公司相关负责人表示，德基世界贸易中心属于公司其他分公司负责，自己不清楚其开发进展。

神秘吴铁军

1998年，吴铁军成立江苏德盛实业有限公司，担任董事长，开始在南京代理香港鳄鱼恤系列产品。

国家企业信用信息公示系统显示，德基广场有限公司法定控制人、董事长为吴铁民，为港资企业德基企业集团有限公司的全资子公司。德基企业集团有限公司旗下还拥有德基集团有限公司。

事实上，在德基广场有限公司股东名单中，除了董事长吴铁民之外，董事吴铁军颇受舆论关注。

记者在采访中了解到，上个世纪80年代末，年仅18岁的吴铁军刚从南京市第九中学东南大学附属中学毕业后，来到军转民企业江苏新时代工贸公司工作。1996年，年纪轻轻的吴铁军担任远东南京国内贸易公司总经理。两年后，他成立江苏德盛实业有限公司，担任董事长，开始在南京代理香港鳄鱼恤系列产品，湖南路梦特娇鳄鱼恤专卖店和新街口鳄鱼恤专卖店也是他发家的起点。

在德基广场之前，新街口的东南角的诸多商业地产项目一直运营惨淡。

在当地政府的协调下，吴铁军回购150多家业主的商铺，于2000年开始担任江苏德基集团有限公司的董事，将时代广场重新施工布局，如今成为新街口“新名片”的德基广场在2006年的夏天盛大开业。

与高调的业绩相比，吴铁军的为人显得尤为低调。其在内地的物业主要是吴铁民担任董事长和法定代表人，而吴铁军通常仅担任董事。

2015年，在母校南京九中90周年校庆之际，吴铁军捐款200万元成立“德基”奖学金。之后，他作为88届的优秀校友代表，被推选为南京九中南京校友会的新任会长，但目前仅担任理事。

南京市第九中学东南大学附属中学的一位副校长告诉记者，学校90周年校庆典礼时，是通过学校校友理事会，才联系上吴铁军，之后每年“德基”奖学金的颁奖典礼有时候是由德基集团派高层代为出席颁奖，私下里联系并不多。

针对公司近年来的业绩发展和运营情况，前述德基广场有限公司相关负责人表示，公司没有办法给到最新的官方数据，等到有进一步消息再作沟通。