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文章来源于：地产大爆炸

拼运气，若佳兆业排第二，暂时还没有房企敢排第一。

今年以来，有三个政策与佳兆业息息相关：

2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，房企比拼中，颇有谁在大湾区地多，谁就可以称王的意味。

一直扎根于此的佳兆业以先发趋势抢占大湾区升级，赢得广深。

6月，中央重要会议部署推进城镇老旧小区改造，“新旧改”成为房企争夺的另一个战场。

需要改造的老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约40亿平方米，涉及居民上1亿人。

在巨大的城市更新需求量面前，“旧改专家”佳兆业已具备20年旧改经验，被冠以“旧改之王”。

8月，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，深圳热点持续升温。

这个消息再次利好佳兆业，此时，佳兆业已经和深圳共成长了20年。

01

又一利好消息来袭之后的第9天，佳兆业发布2019年中期业绩报告。

业绩报告显示：

上半年，佳兆业实现合约销售347亿元，同比增长37%；营业收入201.1亿元，同比增长34%；毛利人民币67.1亿元，同比增长 42%；毛利率达33.4%，同比增长 1.8%；净利润达27.8亿元，同比增长24%；本公司持有人应占溢利28.4亿元，同比大涨67%；本公司持有人应占核心净利润同比增长55%达到27.5亿元。 在上半年错综复杂的市场形势下，这家被幸运之神垂青的房企在盈利能力、财务稳健性、增长持续性等方面均展现了自身的实力。

其中，最引人瞩目的就是它的业绩增长速度和毛利率，逆势而上。

上半年，随着政策调控趋紧、市场走低，top50房企的业绩增速下降到20%左右，佳兆业37%的业绩涨幅远高于同行。

且在行业的平均毛利率下滑至25%左右，房企纷纷强调提质控速的当口，佳兆业毛利率达33.4%，逆势上涨1.8%，真正实现了有质量的增长。

02

好风凭借力，扬帆正当时。

在一片羡慕的眼神中，中期业绩发布会上，佳兆业集团董事局主席郭英成如是回应深圳设立先行示范区的利好：

我们是运气好一点而已。

7月，在博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会上，佳兆业集团首席增长官、战略研究院执行院长刘策如是谈论佳兆业前20年成功的地方：

我们没有做错什么，而不是做对了什么。

地产圈上半年中考优等生佳兆业还是太过于谦逊。

他们低调的表示：

前20年，佳兆业始终跟随国家的成长，与政策相向而驰，积累了在城市、产业、地产行业的优势，才赢得了后20年的机会。

能够借着政策的东风，扶摇而上，运气好的背后，没有做错什么，是基础，做对了什么，才是机遇。

03

专注旧改20年，是佳兆业做对的事情之一。

不过，佳兆业进入旧改领域，却有当年的不得已而为之。

1999年，郭英成创立佳兆业，因资金有限，招拍挂市场一时半会去不了，他只能将目光转向收并购烂尾楼项目。

一番筛选下，深圳东北一块位置偏远、人气不旺的地块进入视野，那块地上有个烂尾楼项目叫“布吉龙泉别墅”。

佳兆业将这块地规划成开放式主题公园，成功开发后取名“桂芳园”，继而大卖，摇身一变布吉楼王。

通过烂尾楼改造叩开地产行业的大门后，佳兆业也从中尝到甜头，将烂尾楼改造触角从深圳东北伸到深圳市中心，又伸向广州，继而又伸向珠三角。

在陆续改造了深圳罗湖“百荣大厦”、深圳核心商圈最著名的烂尾楼“子悦台”、中国第一烂尾楼“广州中诚广场”后，佳兆业在业内拥有了“烂尾楼专业户”的名号。

2006年，佳兆业竞得珠海湾仔旧城改造项目，首次参与旧城改造，这个项目经佳兆业之手，三年后变身45万平米水岸新城，用品质折服市场。

随着旧改的项目越来越多，佳兆业的旧改水平、经验，包括团队、模式、案例等在业内无人比拟，“旧改专家”、“城市更新专家”也随之而来。

04

旧改磨人，棚改富人。

前几年，房企扎堆做旧改，旧改这块硬骨头几乎没人愿意啃。

如今，房企又扎堆想做旧改。

事实上旧改并不好做，其对投入周期长，沟通成本高的特点，让很多房企想碰又头疼，佳兆业却甘之如饴。

其掌舵人郭英成曾说：

谈到旧改我就很兴奋，这个工作不那么容易，但它是佳兆业比较有竞争力的板块！

事实上也是如此。

旧改的魔力是投入较低的资金，释放巨大的价值，然后把土地资源转化为高毛利高附加值的高质量住宅项目。

佳兆业在旧改领域玩得很转，其高于同行平均水平的高盈利也是来源于此。

在上半年强劲增长的销售业绩中，旧改项目销售占到整体的33%。

由旧改项目转化而来的深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场，均为集团贡献了高毛利。

下半年，将陆续有珠海水岸华都花园二期、深圳东门道等占据城市核心地段的旧改项目入市，预计旧改项目占可售货值比例约为31%。

且这样的模式还会继续，在旧改项目上，佳兆业计划每年从中转化80-100万平方米的土地供应开发。

从去年底至今年上半年，佳兆业已成功转化了广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目，共计可售面积73万平方米，可售货值逾404亿元。

佳兆业玩得转旧改还有一个原因，同一个旧改项目，其他房企可能需要8年，佳兆业5年即可。

这就是优势。

05

专注旧改，在给佳兆业带来了高盈利同时，也为佳兆业带来了充足的土储。

今年上半年，佳兆业以旧改供应、招拍挂、收并购等多元化渠道择机补充土地储备，共获得15个优质项目，新增土储权益建筑面积达246万平方米。

其中，有22%的新增土地是通过旧改获得。

新增土储中，有60%位于大湾区，19%位于长三角区域。

截止上半年，佳兆业土储近2600万平方米，可售货值逾5000亿元。

其中，旧改土储有近730万平方米，占到总土储面积约28%，货值达1976亿。

这还仅是纳入土储的旧改土储部分，此外，还有逾3200万平方米占地面积旧改项目，尚未纳入土储及计算容积率，预计货值达2万亿，且全部位于大湾区，深圳占1/3，广州及中山各占30%。

这样的土储按照目前的销售额计算，光是啃老本，佳兆业都可以啃20年以上。

06

佳兆业的土储具有强大的竞争力。

业绩报告显示，在佳兆业的2600土储中，一线和重点二线城市土储占比达76%，大湾区占比达55%。

而佳兆业的大本营深圳，更以325万平方米占到了总土储面积的12.6%。

在一二线城市和大湾区拥有如此丰厚且优质的“存粮”，意味着什么不言自明。

因此，通过战略布局拥有不容小觑的土储，绝对是佳兆业做对的另一件事情。

上半年，佳兆业重点布局的一线及重点二线城市持续为公司带来业绩增长，粤港澳大湾区作为佳兆业深耕的重点区域，贡献销售占比达58%。

下半年，佳兆业预计可售货值约1200亿元，在加速释放旧改货值、加速推货入市、提高周转并加速回款的战略助力下，佳兆业全年销售目标不成问题。

07

因为够稳，够专注，够努力，所以，我们看到：

深耕城市领域20年，佳兆业在上千万平米的旧改项目中成长成为城市运营者和服务者，迎来了新旧改的窗口期；

因重仓深圳，立足广东，精耕湾区，坚定看好区域市场的战略，佳兆业赢得了大湾区和广深。

对扑面而来的三次政策红利，我们可以说是佳兆业的运。

但能牢牢把握住机会，与政策共舞，这就是佳兆业的实力。

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